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時間︰2020-06-04 22:50:54 來源︰經濟參考報(bao)

當前,國內房地產行業(ye)集(ji)中度不斷提升,房企優勝(sheng)劣(lie)汰趨勢正在加速。數據(ju)顯示,2019年330家(jia)房企破產,百強房企整體業(ye)績也未(wei)有明(ming)顯提升。今年,各梯隊房企門檻(jian)進(jin)一(yi)步(bu)提升,但規模房企擴容放緩,新增千億房企數明(ming)顯下降,近4年來房企整體的目標完(wan)成(cheng)率水平也逐年降低。

房企兩極分(fen)化現象加劇

1月(yue)13日(ri)下午(wu),世茂集(ji)團與福晟集(ji)團聯合宣布(bu),世茂集(ji)團收購福晟集(ji)團的87個項目,成(cheng)為2020年首個大(da)型(xing)收並(bing)購事件,甚至被(bei)稱(chen)為“世紀大(da)並(bing)購”。在業(ye)內看來,房地產行業(ye)正由高速發展時期(qi)進(jin)入橫盤期(qi),加之2019年融資監管政策收緊,眾多房企所面臨的生(sheng)存壓力史(shi)無(wu)前例。

隨(sui)著行業(ye)集(ji)中度的不斷提升,行業(ye)頭部(bu)格(ge)局不斷穩(wen)固,2019年房企TOP30門檻(jian)值已超千億。與此同時bao)  gei)中小企業(ye)的機會卻越來越少,並(bing)且ye)夭幸ye)的容錯度降低。針(zhen)對世茂集(ji)團收購福晟集(ji)團事件,億翰(han)智(zhi)庫(ku)相關分(fen)析人(ren)士指出︰“本次(ci)交易的被(bei)收購方福晟集(ji)團,曾經也是穩(wen)健經營的典範,但在瞬息萬變的行情之下,連續踏空節(jie)奏,加上應對失當bao) zui)終釀(niang)下今日(ri)的苦果。”

行業(ye)整體規模增速也在顯著放緩,百強房企規模增長“失速”。2019年12月(yue),房企進(jin)一(yi)步(bu)加大(da)供貨力度和營銷(xiao)力度,以沖刺(ci)年終業(ye)績,百強房企權益銷(xiao)售金額環(huan)比reng)齔8.3%至9903.4億元(yuan),創全年單月(yue)規模新高。然而,多家(jia)市場(chang)機構統計顯示,真實情況並(bing)不如企業(ye)業(ye)績增速反映(ying)得那qiao)蠢止(zhi)郟 笠ye)實dao)ji)去化表現普遍不及預期(qi)。權益口徑下,百強房企2019年全年累(lei)計銷(xiao)售金額同比reng)齔.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

與此同時bao)019年全年,數百家(jia)房地產企業(ye)宣告破產的消息進(jin)一(yi)步(bu)引發市場(chang)關注。中國指數研(yan)究院的統計顯示,截至2019年11月(yue),在人(ren)民法院公(gong)告網,以“房地產+破產文(wen)書”為關鍵字可檢索出來400多條破產文(wen)書,以企業(ye)為單位來看的話,剔(ti)除部(bu)分(fen)重復(fu)企業(ye)及非房地產企業(ye),共(gong)bu)30家(jia)房企發布(bu)了破產相關文(wen)書。

中指院相關分(fen)析人(ren)士指出,發布(bu)破產文(wen)書的房地產企業(ye)主要分(fen)布(bu)于(yu)長三角與珠(zhu)三角城市群,上述兩個區域佔總(zong)數量的43%。中指院分(fen)析人(ren)士認為,“一(yi)方面,熱點城市及城市群,吸引了大(da)量房地產開發企業(ye)進(jin)入,區域競爭(zheng)激烈,地方小微(wei)房企生(sheng)存更加艱難;另一(yi)方面,長三角及珠(zhu)三角投資及借(jie)貸熱度高,借(jie)貸糾(jiu)紛以及公(gong)司(si)注銷(xiao)破產更加頻(pin)繁。”

融資困境疊加企業(ye)經營壓力

“對破產企業(ye)進(jin)行核(he)實後(hou),我們發現房企大(da)多為當地開發企業(ye),很多糾(jiu)紛為破產和解以及再次(ci)啟動,相比小企業(ye)而言,部(bu)分(fen)zhi)婺O嘍越洗da)的房企,因戰略定位、多元(yuan)擴張、項目銷(xiao)售等ren)wen)題,資金鏈也出現了問(wen)題。”中指院方面表示。

根據(ju)中指院對企業(ye)深(shen)陷困境原因分(fen)析研(yan)究,房企面臨破產主要有兩方面原因︰一(yi)方面,企業(ye)自(zi)身管理制度落後(hou)、運(yun)營效率較低、產品缺乏競爭(zheng)力、布(bu)局單一(yi),在市場(chang)火熱的上行期(qi)階(jie)段(duan),企業(ye)的銷(xiao)售業(ye)績快速增長,掩蓋自(zi)身“內功”先天(tian)不足的缺陷。同時bao) 婺; 捕雲笠ye)自(zi)身管理提出更高的要求,企業(ye)並(bing)沒(mei)有及時優化應對挑戰。一(yi)旦市場(chang)進(jin)入平穩(wen)或下行期(qi),企業(ye)的競爭(zheng)力短板(ban)就會凸顯出來,銷(xiao)售去化以及融資等ren)wen)題將(jiang)形(xing)成(cheng)較大(da)壓力。

另一(yi)方面,部(bu)分(fen)房企前期(qi)的業(ye)績高增長促使企業(ye)自(zi)信心(xin)急劇擴張,在業(ye)務發展方面速度過快,激進(jin)的多元(yuan)化拓展拖累(lei)了企業(ye)的發展速度。

“作(zuo)為一(yi)個資金密(mi)集(ji)型(xing)行業(ye),房地產開發需要大(da)量資金支(zhi)持,一(yi)旦運(yun)轉中的環(huan)節(jie)出現資金問(wen)題,多米(mi)諾效應被(bei)觸發,將(jiang)迅(xun)速蔓(man)延,導(dao)致房企經營困頓甚至倒閉破產。”中指院方面分(fen)析指出,2019年,信用(yong)評級較高的大(da)型(xing)房企資金優勢更加yong)ming)顯,而部(bu)分(fen)小型(xing)房企資金承壓,短期(qi)資金風險顯著增加。“房企仍(reng)需要從經營上做好地產主業(ye),優化債務結構,降低杠桿(gan)比例,平穩(wen)發展gong)拍?志鎂  !/p>

在政策調控(kong)較緊的當下,尤其(qi)是融資端不斷收緊,融資成(cheng)本水漲船(chuan)高,現金流(liu)更是重中之重。億翰(han)智(zhi)庫(ku)方面也認為,“收並(bing)購浪(lang)潮來襲,也體現出當下地產行業(ye)之艱難。對于(yu)進(jin)入發展困境的房企而言,或多或少都有自(zi)身的原因。”

2019年,全國範duan)?喔齔鞘腥∠蚍趴 寺浠 拗啤Rye)內預計,至少未(wei)來2-3年城鎮(zhen)化速度仍(reng)能保(bao)持,基本置業(ye)需求仍(reng)在,住宅開發仍(reng)有增長空間。億翰(han)方面認為,房地產企業(ye)在精進(jin)主業(ye)的基礎上,可結合本身基因和資源情況,適度投入部(bu)分(fen)地產相關的多元(yuan)化業(ye)務作(zuo)為長期(qi)戰略,但一(yi)定要注意多元(yuan)化的投入也要遵守聚焦原則,同時平衡好主業(ye)與其(qi)他業(ye)務的結構關系。

2020年房企規模預計穩(wen)中有升

近幾年,房企紛紛涉足長租(zu)公(gong)寓、養老地產、文(wen)旅地產相關領域,也有房企進(jin)軍(jun)新能源汽車、機器(qi)人(ren)制造、汽車零部(bu)件制造等非地產領域。上述中指院方面分(fen)析人(ren)士表示,“房企要對自(zi)身的財力、物力、人(ren)力有著系統規劃(hua),促進(jin)業(ye)務及品牌pin)男   梗 xing)成(cheng)系統運(yun)營合力,否則新涉足業(ye)務不僅短期(qi)難見(jian)效益,主業(ye)的發展也會受(shou)到拖累(lei)。”

行業(ye)人(ren)士指出,受(shou)市場(chang)下行和調控(kong)不huan)潘捎跋歟 夜康夭笠ye)正在面臨費用(yong)率提升、負債率升高、短期(qi)償債能力下滑的困境,尤其(qi)中小型(xing)房企,仍(reng)將(jiang)面臨一(yi)定的盈利(li)和資金壓力。

未(wei)來,在融資監管全方位趨緊的情況下,行業(ye)分(fen)化將(jiang)會持續加劇。業(ye)內普遍認為,雖然目前房地產市場(chang)整體去化壓力尚存,但行業(ye)將(jiang)保(bao)持長期(qi)平穩(wen)發展的市場(chang)環(huan)境已趨于(yu)明(ming)朗。預計2020年企業(ye)整體規模將(jiang)維持穩(wen)中有升的增長態(tai)勢。行業(ye)競爭(zheng)加劇下,百強房企內部(bu)的分(fen)化格(ge)局也bu) jin)一(yi)步(bu)持續。

在市場(chang)去化承壓的背景下,企業(ye)的發展重心(xin)逐漸由“增量角逐”轉向(xiang)“提質增效”bao) wei)來業(ye)績規模的增長不能簡單依賴于(yu)供貨量的加大(da),企業(ye)戰略布(bu)局、組(zu)織(zhi)管控(kong)、品牌建(jian)設等綜合實力的提升將(jiang)是房企未(wei)來工作(zuo)的重中之重。

“尤其(qi)是中小型(xing)房企布(bu)局相對集(ji)中,很難平衡區域風險。因此,適度降低杠桿(gan)比例,放緩增長節(jie)奏,能夠有效規避現金流(liu)風險。”億翰(han)智(zhi)庫(ku)方面指出,當下房地產行業(ye)的競爭(zheng)格(ge)局與以往大(da)有不同,合作(zuo)是當下房企生(sheng)存和競爭(zheng)的主要形(xing)wen)劍 獻zuo)的本質是優勢交換,合作(zuo)的目的是完(wan)善自(zi)我ye)淖試淳卣蟆/p>

編輯︰郭(guo)夢涵

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